На украинском земельном рынке – "высокий сезон". По словам народного депутата Олега Кулинича, все чаще практикуются новые схемы борьбы за наделы.
"В последнее время на Полтавщине участились случаи, когда на земельных торгах по продаже права аренды побеждают предприятия, которые предложили экономически необоснованную арендную плату за земельные участки", -- пишет депутат на своей странице в Facebook.
Некоторые арендаторы предлагают в качестве годовой платы за пользование участком, больше, чем эта земля стоит.
"При этом в ряде случаях победитель планирует через какое-то время договорится с арендодателем и по допсоглашению значительно снизить плату. А иногда вовсе не собирается платить, а победителем стал только для того, чтобы участок не остался кому-то другому. О последнем случае сообщил Батькивский сельский председатель. Предложив арендную плату больше 100% от нормативной денежной оценки, победитель подписал договора аренды на 90 га земли и зарегистрировал права аренды в Госреестре, а потом отказался платить. Областное управление Госгеокадастра планирует обратиться в суд, но всем известно, как работают наши суды и сколько времени займет рассмотрение дела", -- пишет Кулинич.
Понятно, что пока у такого арендатора удастся забрать землю, он успеет вырастить на ней урожай и заработать на нем.
Пока есть такие схемы, многие фермеры не считают нужным тратиться на покупку земли. Другие, наоборот, считают, что лучше оформить участок в собственность, чем стать жертвой земельного рейдерства.
"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на земельном рынке и как делят уголья под покровом моратория на продажу сельхозземель.
Рейдеры дикого поля
В прошлом году фермер из Николаевской области Александр Фурычко остался без урожая, хотя исправно отсеялся и в положенный срок внес удобрения на поля. Когда пришло время убирать зерно, на его угодьях появились неизвестные люди и за считанные дни вывезли все в неизвестном направлении. Привлечь рейдеров к ответственности не получилось.
У фермера были проблемные договора аренды, так что он так и не смог доказать, что имеет право на законную обработку поля, и это не он, а у него украли урожай.
История Фурычко не исключение - прошлый год оказался рекордным по количеству рейдерских захватов земли и урожая.
"В Украине очень много земель с неопределенным статусом. Даже у крупных агрохолдингов таких участков - до 20%. Поэтому в этом году войны за урожай, скорее всего, разгорятся с новой силой", - говорит депутат Киевсовета Алексей Дорошенко.
Фермер Фурычко решил перестраховаться и ищет способ купить землю.
"Хотя Верховная Рада в очередной раз продлила мораторий на продажу сельхозземель до 2019 года, на самом деле их массово продают и покупают", - рассказал "Стране" президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.
И, по его словам, и спрос, и предложение растут. Хотя далеко не все аграрии готовы зарывать деньги в землю.
"Если потратить крупную сумму на покупку угодий, нужно резко повышать цены и на продукцию. Вы представляете, сколько у нас тогда будет стоить хлеб?", - говорит владелица фермерского хозяйства "Тропинка 2005" (Одесская область) Людмила Клебанова.
Пайщики переписывают цены
Большинство аграриев, включая крупные холдинги, сейчас просто арендуют земли у селян-пайщиков. И до недавних пор это всех устраивало: плата за пользование наделами была относительно невысокой (около 1 тыс. грн./га в год), а платить можно было не живыми деньгами, а урожаем.
Но в последние годы ситуация начала меняться. Во-первых, обострились проблемы с договорами аренды. По данным Госстата, в Украине на конец 2017 года насчитывалось около 7 миллионов пайщиков, которые владеют в общей сложности около 30 млн. га земли (из 42 млн. всех отечественных пахотных угодий). Но среднестатистический пай небольшой - порядка 4 га.
"В разных регионах площади варьируются, скажем, если в Херсонской области это может быть 7-10 га, то в некоторых районах Западной Украины - всего 40 соток. То есть, чтобы "собрать" надел в 1000 га, который считается небольшим по меркам аграрного бизнеса, нужно включить договоры с 250 пайщиками", - говорит Андрей Кошиль.
Сделать это непросто, особенно с учетом массовой миграции украинцев на заработки в Европу. В итоге найти 15-20% собственников не удается и на поле появляются ничейные "латки". Понятно, что фермеры не оставляют их не засеянными, тем самым развязывая руки рейдерам.
Во-вторых, заметно выросли арендные ставки на землю. Так как крупные аграрные холдинги включились в гонку за наделы и усиленными темпами наращивают свои земельные банки, пайщики повышают цены. За последний год ставки взлетели в 2-3 раза.
По словам главы Украинского совета экономических свобод Марьяна Заблоцкого, сейчас селяне просят уже до $120/га в год. По официальным данным, арендные ставки составляют около 1,3 тысяч гривен/га в год. "Но в реальности они намного выше - до 3 тысяч/га в среднем по стране, а в самых интересных для аграрного бизнеса регионах - до 4 тысяч. Ведь арендаторы еще оплачивают пайщикам все налоги (НДФЛ, военный сбор и др. - всего около 20%)", - отмечает Кошиль.
В ближайшее время проблемы арендаторов еще больше обострятся.
"Большинство договоров были заключены на 10-15 лет в середине и в конце "нулевых" годов. Срок их действия подходи к концу и становится вопрос об их перезаключении", - рассказал "Стране" старший юрист, адвокат компании "Де-Юре" Игорь Фомичёв. И не факт, что новые условия будут выгодны арендаторам.
Покупают садоводы, под зерно выгоднее аренда
На этом фоне желающих купить землю становится все больше. По данным экспертов, только за последний год спрос на сельхозугодья вырос на 50%.
"Особенно активничают аграрии, чьи заработки напрямую зависят от инвестиций в землю: садоводы, виноградари, овощеводы и др. Вкладывать деньги в арендные наделы крайне рискованно, поэтому они хотят максимально обезопасить себя от возможных сюрпризов", - рассказал Кошиль.
В то же время хозяйства, специализирующиеся на однолетних растениях (пшеница, кукуруза, подсолнечник и другие) пока менее активны и готовы покупать только если предложение будет очень выгодным.
Покупательские предпочтения аграриев зависят и от размеров их бизнеса. "У крупных холдингов EBITDA (прибыль до вычета налогов) с каждого гектара составляет $300-500, поэтому чем больше земель в обработке, тем выше доход. Но вложить огромные деньги в покупку земель в отсутствии дешевых кредитов холдингам невыгодно, им проще и дешевле арендовать паи", - считает Кошиль.
Как рассказала "Стране" владелица фермерского хозяйства "Тропинка 2005" Людмила Клебанова, чтобы бизнес на зерновых был рентабельным, нужно не менее 1 тысяча гектар земли.
"Выкупить такие массивы земли я просто не могу - нет денег. В нашем регионе земля очень дорогая - цены доходят до $20 тыс./га, поэтому мне выгоднее арендовать. Да и сколько должна стоить продукция, если хозяйство одномоментно вложит в землю огромную сумму? Если будет массовая скупка угодий, все тут же подорожает", - говорит Клебанова. Цены на многие продукты питания в Украине уже догнали восточноевропейские, а закупку рынка земли сделает их еще выше - на уровне западноевропейских.
Тем более, что государственных дотаций, которые бы помогли сбить ценовой ажиотаж, в Украине нет.
Так что, например, хлеб будет стоить 50-70 грн., крупы - по 40-50 грн./кг, картофель - по 30 грн./кг.
С коллегой согласен и представитель хозяйства из Черниговской области, попросивший не называть его имени. "У нас в обработке 10 тысяч гектар. Аренда обходится в 40 млн. грн. в год. При этом купить в нашем регионе можем не дешевле $3 тысяч за гектар, то есть, $30 млн. Где их взять, если в прошлом году всего получили $5 млн.", - рассказал "Стране" владелец фермерского хозяйства.
Людмила Клебанова рассказывает, что земли сейчас активно скупают и непрофильные инвесторы, у которых есть деньги, но не всегда есть желание заниматься агробизнесом. "У нас в Коминтерновсом районе скупили целый массив паев и это поле уже третий год простаивает, там ничего не сеют. Не получится ли то же самое, если снимут мораторий и землю будут скупать "про запас", а не для обработки", - говорит Клебанова.
Берут землю "в наследство" и скупают пайщиков пачками
Несмотря на действующий в Украин мораторий на продажу сельхозземель, схем, по которым можно заполучить наделы, достаточно, - говорят юристы.
"Самым распространённым способом является оформление нотариального договора аренды земли на 49 лет. После его заключения арендатор рассчитывается с собственником земельного участка и договаривается, что после снятия моратория он обязан заключить договор купли-продажи на участок. Правда, есть риски: не факт, что пайщик соблюдет договоренности", - отмечает Игорь Фомичев.
Другой способ заполучить землю - получить от ее владельца "завещание" (естественно, за деньги). Но и тут ничего не гарантировано: оно может быть отменено в любой момент, плюс, не исключено, что подтянутся другие "наследники".
Андрей Кошиль говорит, что сейчас солидные покупатели предпочитают приобретать корпоративные права у уже существующих аграрных хозяйств, которые имеют несколько сотен, а то и тысяч действующих договоров с пайщиками.
"В этом случае цена считается по следующей формуле: арендная ставка за 7 лет плюс $1-1,2 тыс./га плюс текущее аренда. Отдельно оплачивается имеющееся имущество - склады, техника и т.д", - пояснил эксперт.
Земельные формулы
При этом, по словам Кошиля, так называемых ценовых якорей на рынке земли в Украине пока нет.
"Так как нет открытого рынка, нет и рыночных цен: и продавцы, и покупатели руководствуются лишь своими представлениями о том, сколько должна стоить земля. К примеру, при средней стоимости гектара в $2-3 тыс и выше., знакомый фермер уже несколько лет ищет угодья по $1 тыс./ га и верит, что найдет, ведь когда-то видел похожие цифры в объявлениях. А так как "мусорных" объявлений действительно много, это вводит потенциальных покупателей в заблуждение", - рассказал он.
Директор аграрной фирмы "Роксолана" из Кировоградской области Максим Собко говорит, что как раз $1-1,5 тыс./ га - адекватная цена на землю, да и то при условии дешевых кредитов, о которых наши аграрии могут только мечтать. "По таким ценам я бы купил, если дороже - уже невыгодно", - считает эксперт.
По словам экспертов, в Европе, принимая решение арендовать или покупать землю, фермер склоняется к покупке, если цена участка не превышает 15-20 годовых арендных ставок.
У нас ориентируются максимум на 5-7 арендных ставок, то есть, даже если брать по максимуму, это 20-28 тыс. грн./га, а это, как минимум, в 2-3 раза меньше, чем хотят владельцы паев.
Но для большинства аграриев даже такие сроки - неоправданно большие. Ведь в условиях нестабильности в Украине и фактически неработающей судебной системы, планировать на годы вперед рискуют немногие.
"Если бы были хоть какие-то гарантии, то, возможно, за гектар давали бы арендную плату за 15 лет. Но до этого, судя по всему, еще далеко", - говорит Максим Собко.
Поэтому отталкиваются не сколько от формул, столько от жизненных обстоятельств: есть ли деньги, насколько они дешевые и что за них можно купить, высокая ли конкуренция за пайщиков в регионе (то есть, будут ли расти арендные ставки) и т.д.
У продавцов подход еще более практичный. "Люди, выставляя наделы на продажу, хотят решить какую-то жизненную проблему - купить квартиру, машину, собрать нужную сумму на лечение или учебу ребенку. Исходя из этого и выставляют цены", - пояснили в Земельном союзе.
Поэтому расценки на землю в Украине очень разные: если срочную продажу можно найти по $1-1,5 тыс./га, то некоторые просят за свои участки по $10-20 тыс./га и больше. Причем, аппетиты украинских землевладельцев только растут.
"Рынок уже перегрет - реально купить большие наделы можно не дешевле $3-5 тыс./га, а это на уровне с нашими ближайшими европейскими соседями", - говорит Марьян Заблоцкий.
Селяне мечтают, что цены вырастут еще больше, когда в Украине снимут земельный мораторий и за нашими черноземами потянутся европейские покупатели. Дорошенко считает, что так и будет, ведь наши агрохолдинги и простые фермеры будут вынуждены включиться в земельную гонку и лазить в долги, чтобы заполучить угодья.
Впрочем, сами аграрии пока не видят реальной угрозы со стороны иностранцев и не хотят переплачивать за землю втридорога.
"$3 тыс./га - это уже потолок. Если цена еще вырастет, мне выгоднее купить участок в Польше, стать уважаемым местным фермером, продавать продукцию по всей Европе еще и помощь от государства получать", - иронизирует Фурычко.
"Относительно покупки земли для нас, аграрных бизнесменов, есть две проблемы, - говорит "Стране" совладелец одной из украинских агрокомпаний. - Первая - отсутствие возможности привлечения дешевых финансовых ресурсов для осуществления инвестиций в землю. Активы никто в мире за собственные средства не покупает. Только за заемные или привлеченные. Сейчас рынок дешевых заемных средств для подавляющего большинства украинских бизнесменов закрыт. Но еще важнее вторая проблема. А именно - политическая нестабильность и отсутствие гарантий прав собственности. Грубо говоря, никто не может тебе гарантировать, что ты купишь землю, а ее потом не отберут. С этой точки зрения модель с арендой земли для нашего агробизнеса является оптимальной. Ты фактически пользуешься активом, не вложив в него ни копейки. Весной посеял урожай, в конце лета его собрал, а осенью-зимой продал и сразу же вернул все вложенное с неплохим "плюсом". Идеальная схема для наших условий".
Также стоит отметить, что, несмотря на обилие земельных законопроектов, власти, если и будут снимать мораторий (а случится это уже после выборов), скорее всего, выберут проект Минагрополитики. Он еще не зарегистрирован в парламенте, но уже понятно, что там будут ограничения на покупку в одни руки (не более 200 га) и аренду (не более 35% земель района у одного арендатора), запрет на продажу иностранцам и прочее. "Эти условия изначально делают украинскую землю не интересной для крупных иностранных латифундистов", - говорит Игорь Фомичев.
А Людмила Клебанова считает, что вместо того, чтобы распродавать земли, государству стоило бы навести порядок с арендой и уплатой налогов.
"У нас 42 млн. пахотных земель, а только за 17 млн. га платят налоги. Если бы все играли по одним правилам, властям бы не пришлось срочно искать способ распродать украинские черноземы", - говорит фермер.
