Прошлый год оказался непростым для столичного рынка нового жилья. С одной стороны, из-за резкого укрепления гривни люди решили повременить с новосельем. Ведь застройщики считали цены по курсу 28 гривен за доллар, а в реальности американская валюта упала до 24 гривен, то есть, в долларах квартиры в новостройках автоматически подорожали.
С другой стороны, рухнула одна из крупнейших строительных корпораций в Киеве – "Укрбуд". Замороженными оказались 25 новостроек. И хотя проблему вроде удалось решить (проблемные стройки передали "Киевгорстрою"), потенциальные покупатели начали попросту бояться покупать квартиры в строящихся домах.
Все это обвалило продажи жилья у некоторых застройщиков на 20% и больше.
Люди понесли деньги на вторичку. И там продажи, наоборот, начали расти. Если в 2018 году доля вторички в общих продажах составляла меньше 40%, то, по итогам прошлого года, выросла до 60%.
Что уже сказалось на ценах – квартиры подорожали минимум на 10-15%.
В этом году цены на вторичку продолжат расти, ведь спрос опережает предложение. Но и первичка тоже может подорожать, по крайне мере, застройщики предупреждают, что будут переписывать прайсы.
Впрочем, не факт, что за дорогими квартирами выстроится очередь. Поэтому не исключено, что продавцам придется устраивать распродажи.
"Страна" разбиралась, что будет с рынком жилья в этом году и реально ли выгодно купить квартиру.
Как чуть не лопнул строительный пузырь
О проблемах на рынке первичного жилья эксперты говорят уже несколько лет кряду.
В последние годы в Киеве и пригороде строили не просто много, а очень много. А распродавать удавалось не больше половины квартир. Поэтому риелторы предупреждали, что на рынке надувается "строительный пузырь", и он может лопнуть в любой момент, спровоцировав массовые банкротства застройщиков, десятки недостроев и обвал цен.
Правда, время "Ч", когда должен лопнуть пресловутый "пузырь" все время переносили.
В прошлом году рынок подошел к этой черте вплотную. Еще с лета начались проблемы у крупного застройщика — корпорации "Укрбуд" экс-нардепа Максима Микитася. А спустя несколько месяцев компания вообще перестала строить, спровоцировав панику среди тысяч вкладчиков.
"Страна" уже писала обо всех нюансах этой истории, где на бизнес-проблемы наложились еще и корпоративные разборки. В итоге "Укрбуд" оказался той самой строительной пирамидой, которой все боялись. И если бы она рухнула, это было бы "как сто "Элита-центров", – рассказывал "Стране" новый совладелец "Укрбуда" Дмитрий Федотенков.
В ситуацию вмешались власти, и проблему удалось если не решить, то, по крайне мере, купировать. Недострои "Укрбуда" передали "Киевгорстрою". То есть "пузырь" не лопнул, и рынок не рухнул.
Но почти все застройщики начали фиксировать снижение объемов продаж. У некоторых компаний количество сделок упало на 20-30%, а у других офисы продажи и вовсе опустели.
Стимулировать покупателей удавалось только за счет больших скидок, которые достигали 25%.
Впрочем, тут сработал не только эффект "Укрбуда", но еще и эффект крепкой гривни. Дело в том, что застройщики считали цены еще по курсу 28 гривен за доллар. А гривня укрепилась до 22-24. То есть среднестатистическая двушка за 1,7 млн гривен, которая в начале года стоила 60 тысяч долларов, к сентябрю подорожала до 70 тысяч.
Многие решили не переплачивать и выждать. При этом застройщики продолжили повышать цены.
"В 2019 году рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ составил в среднем 10-15%, что повлекло за собой увеличение цен на квартиры в гривне на 1-2%. Не исключено, что в 2020 году себестоимость может вырасти еще как минимум на 5-7%. На данный момент рентабельность строительства не превышает 25% по каждому объекту. Это тот объективный минимум, ниже которого застройщику просто не выгодно строить. Поэтому рост затрат застройщика неминуемо приведет к росту цены квадратного метра для покупателя", – пояснила "Стране" директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.
При этом она отмечает, что, несмотря на подорожание квартир в новостройках, люди покупают жилье экономкласса все реже. Продажи в таких объектах в прошлом году снизились на 25-30%. А в этом году экономкласс может потерять еще 15-20% покупателей.
Об этой тенденции говорит и коммерческий директор ЖК Svitlo Park Александр Панфилов.
"Наибольшей популярностью сегодня пользуются объекты комфорт- и бизнес-класса комплексной застройки, например, "город в городе", многофункциональные жилые комплексы, экоформат. Спрос на экономкласс упал на 15-20%, и данная тенденция сохранится в этом году. Этот сегмент уйдет в минус еще на 15%", –прогнозирует он.
Объяснений тут несколько.
Во-первых, многие разочарованы качеством нового дешевого жилья, которое оказалось немногим лучше старых хрущевок и панелек, но при этом – намного дороже.
Во-вторых, небогатые покупатели переориентируются на пригород, где за такие же деньги реально купить хорошую квартиру или даже таунхаус.
В-третьих, покупатели с небольшими бюджетами все чаще смотрят на вторичку, где и дешевле, и рисков меньше.
В-четвертых, покупателей стало меньше. Так как реальные доходы украинцев растут не столь высокими темпами, чтобы много людей могли позволить себе купить квартиры, а ипотека так и не заработала.
Вторичка трещит по швам
Неопределенность в первичке заставила потенциальных покупателей снова переориентироваться на вторичный рынок.
"Еще с середины августа прошлого года начался отток покупателей на вторичку. Ищут одно-трехкомнатные квартиры в домах поновее, но, в общем-то, свои покупатели есть на все жилье по адекватным ценам", – говорит руководитель агентства недвижимости Best & Seller Ирина Луханина. Резкое повышение спроса позволило собственникам квартир тут же накрутить цены.
"К примеру, трешка, которую мы весной продали за 58 тысяч долларов, к осени стоила уже 65 тысяч. За 45 тысяч можно было найти разве что двушку на Троещине, хотя еще недавно по таким ценам продавались трешки", – отмечает Луханина.
По данным специализированного портала domik.ua, за прошлый год ценник на выставленные на продажу квартиры в Киеве вырос в среднем на 17%. В январе 2019 года среднестатистический квадратный метр на вторичке стоил 1039 долларов, а на начало 2020 года – 1216 долларов.
При этом больше всего подорожали квартиры в Голосеевском районе (на 18%), на Подоле (плюс 18,8%) и Дарнице (на 16,7%). Риелторы поясняют такую динамику просто: вырос спрос, прежде всего, на самое дешевое жилье, которое оказалось в дефиците. Отсюда – ажиотаж и рост ценников. Подол попал в этот список главным образом за счет Виноградаря. Обещания властей построить метро на Виноградарь позволило владельцам жилья тут же повысить цены.
Меньше всего подорожали квартиры в традиционно дорогих районах – Соломенском (на 8,3%), на Оболони (на 10,9%), в Шевченковском (на 12,9%).
В этом году, как считают эксперты, эта тенденция продолжится. Риелторы говорят, что буквально после Нового года начались активные просмотры квартир, хотя январь традиционно считается мертвым сезоном. Жилье по адекватным ценам уходит буквально в течение нескольких дней. Причем даже безо всяких скидок и уступок со стороны владельцев.
Предложение по-прежнему невысокое, так как многие на волне снижения цен в 2017-2018 годах попросту сняли квартиры с продажи, а теперь выжидают, когда цены взлетят. Поэтому на рынке – явный дефицит хороших квартир, особенно единичек.
Так что цены, скорее всего, продолжат расти. В этом году они могут увеличиться еще на 10-15%. Причем чем крепче будет гривня, тем дороже в долларах станут выставлять свои квартиры владельцы. Ведь многие продают жилье, чтобы решить свои текущие проблемы – заплатить за лечение или обучение ребенка, открыть бизнес и пр.
Скидки на экономкласс и плюс 15% на остальное
Главная интрига этого года – что будет с первичкой и сумеет ли она выбраться из кризиса. И, собственно, что будет с ценами на жилье в новостройках.
Анжелика Саакян говорит, что на тенденции в отрасли будут влиять несколько факторов. Среди прямых – себестоимость строительства, курс доллара, объемы строящегося жилья.
По словам Панфилова, себестоимость строительства в этом году вырастет еще на 10-12% (в основном – за счет подорожания стройматериалов и увлечения зарплат). В теории это может увеличить ценник на жилье в новостройках до 5% и больше.
Но тут не все так просто. Управляющий партнер объединения девелоперов RED Community Татьяна Шульга-Забельская говорит, что экономкласс, интерес к которому падает, может подешеветь на 8–10%. А дрожать будут объекты "с изюминкой" (закрытая территория, хорошие планировки и пр.).
Саакян прогнозирует наибольший рост цен (до 10-15%) в классе "комфорт+" (формат "город в городе") и до 12% – в классе "бизнес+" (многофункциональные комплексы, экокомплексы).
Многое зависит и от курса доллара.
"Сейчас сложно говорить о том, что будет происходить в экономике страны и как курс иностранной валюты будет связан с реальными экономическими процессами, но есть понимание, что в госбюджет заложен курс 27 гривен за доллар. Естественно, стоимость жилья будет установлена, исходя из этого курса", – говорит Панфилов.
То есть, если реальный курс доллара будет 25 гривен, то потенциальные покупатели по-прежнему будут чувствовать себя обманутыми, ведь в долларах им придется переплачивать, особенно если застройщики все-таки решатся повысить цены.
Ситуацию можно спасти разве что активизацией кредитования.
По подсчетам Саакян, снижение процентных ставок по ипотеке на 1-2% увеличивает спрос на жилье на 10%. Не так давно Нацбанк в очередной раз снизил учетную ставку, что в теории должно отразиться и на предложениях коммерческих.
Но вот захотят ли они запускать ипотеку, на которой многие в прошлые годы погорели, – не факт.
Среди косвенных факторов, которые будут влиять на развитие рынка: как решится вопрос защиты прав инвесторов, будет ли работающий механизм достройки замороженных объектов и чего ждать по ипотечному кредитованию.
"Покупатель должен получить государственные гарантии, что он не прогорит на своих вложениях в новостройку. На сегодняшний день для решения вопроса долгостроев необходимо внедрение механизма государственно-частного партнерства, по которому застройщик будет обязан обеспечить квартирами обманутых инвесторов, а государство должно предоставить ему ряд преференций, среди которых, возможно, выделение дополнительных земельных участков. Естественно, каждый девелопер захочет получить прибыль. Но если в недострое продано более 30% квартир, то участие в подобных проектах застройщику будет экономически невыгодно", – говорит Саакян.
Но в любом случае предложение на первичке в этом году будет меньшим, чем в прошлом. Ведь многие компании сворачивают объемы.
"Количество новых разрешений, выданных на строительство, уменьшилось в разы. А это значит, что предложение на рынке будет меньше, чем в предыдущие годы. Рынок будет прирастать в основном за счет новых очередей уже существующих объектов, а они, как правило, стартуют уже не по самой низкой цене", – подытожил Панфилов.
Впрочем, если покупатели не станут массово возвращаться на первичку, застройщикам, скорее всего, придется не повышать цены, а наоборот, их снижать. Иначе распродать квартиры им будет очень сложно.
Реально ли еще купить дешевую квартиру
Несмотря на попытки продавцов разогнать цены, предложений дешевых квартир на рынке по-прежнему немало. В том числе, в новостройках. К примеру, единичка в ЖК "Кришталеві озера" предлагается по 40 тысяч долларов, правда, ввод дома в эксплуатацию только в 2022 году.
Единичка в ЖК "Новый автограф", которая будет готова к 2021 году, выставлена за 51 тысячу долларов. И таких предложений на специализированных сайтах – масса. По прежним временам такие цены считались бы низкими, так как ЖК позиционируются далеко не в экономклассе. Но сейчас это достаточно рискованная покупка.
В экономклассе есть и более лояльные цены. Однокомнатную квартиру предлагают от 20-25 тысяч долларов. Так, на Соломенке смарт-квартиру в ЖК "Современный квартал" выставили за 25,4 тысячи долларов. Правда, заселение обещают только в конце этого года.
За 38,5 тысячи реально купить уже двушку в ЖК "Академ-Квартал" (Святошинский район).
Но на вторичке дешевых предложений все равно больше. Скажем, за 19 тысяч долларов реально купить единичку площадью 24 квадрата на Дарнице. Правда, квартира требует ремонта.
За 29 тысяч долларов на Оболони выставлена единичка с ремонтом площадью 26 квадратов.
То есть цены на квартиры в Киеве, конечно, уже стартуют не от 12-15 тысяч, как это было еще год назад, но, имея 20 тысяч, какое-то жилье подобрать еще можно. Однако уже в этом году минимальный ценовой порог может вырасти до 22-23 тысяч долларов, прогнозируют риелторы.
