Мария Романова
Новостройки снова в "пирамиде"
Пока с новостройками — и в Киеве, и в регионах — все хорошо. Большинство покупателей считает старые дома "вчерашним днем", предпочитая вкладывать деньги в первичную недвижимость. Но первые тревожные тенденции на рынке уже прослеживаются. По словам эксперта АН Best&Seller Ирины Луханиной, одним из главных требований к проекту является его готовность хотя бы на 70-80%.
"Приобретать квартиры на стадии котлована украинцы хотят все реже", — говорит Луханина.
В Киеве и пригороде, по ее словам, таких, почти готовых домов, приблизительно 40%. Чтобы профинансировать остальные стройки, подрядчики нередко оттягивают деньги из уже почти готовых объектов, перебрасывая их на те самые неходовые котлованы.
"Такие схемы все больше и больше напоминают пирамиду. И рухнуть она может уже совсем скоро", — предупреждает аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он не исключает, что уже к осени в Украину могут остановиться десятки, а то и сотни строек.
"Собственно, этот процесс уже начался. Но сейчас застройщики хитрее, чем в канун кризиса 2008 г.: даже если возводить дом не за что, не замораживают его, а создают видимость работ как можно дольше. И все это время продолжают рекламировать и продавать квартиры", — рассказывает он.
По данным Союза инвесторов Украины, на сегодняшний в стране насчитывается порядка 120 проблемных высоток. Больше всего их в Киеве и области — свыше 80, во Львове их 24, в Одессе — 5.
Но Костецкий поясняет предкризисное состояние первичного рынка не только перекосами в спросе. "Жилье в новостройках сейчас продают практически по цене себестоимости -13-14 тыс. грн. кв. м. И это при том, что продолжают дорожать стройматериалы и энергоносители. Повысить расценки большинство застройщиков не решается, опасаясь обвала продаж. Ведь на данный момент на продажу в Киеве и пригороде выставлено 15-20 тыс. квартир, а реальных сделок в несколько раз меньше", — отмечает Костецкий.
По его словам, особенно сетуют на тяготы жизни застройщики, работающие в пригороде. "В компаниях говорят, что им проще было бы заморозить стройку. Приходится торговать квадратными метрами по 10-11 тыс. грн., а если к цене прибавляют еще хотя бы 1 тыс. грн. — продажи останавливаются", — подытоживает эксперт.
Что с ценами
Если худшие предположения экспертов сбудутся, главной интригой нынешней осени будет вопрос — что произойдет с ценами? Ведь с одной стороны, застройщики из-за высокой конкуренции побаиваются их поднимать. А с другой — чем меньше будет качественных площадок, тем дороже сможет продастся каждая из них.
Руководитель компании "ХАН (Харьковское агентство недвижимости)" Светлана Якимова не исключает, что некоторые новостройки могут вырасти в цене.
"Думаю, что стоимость жилья на первичном рынке будет очень плавно повышаться, а спрос останется стабильным. Ведь, по сути, на фоне недоверия к банковской системе и потери интереса к старому жилищному фонду, новостройки являются едва ли единственным объектом для инвестирования сбережений", —поясняет она.
И подтверждает свои выводы местной статистикой: по мере продвижения строительных работ, жилье в новостройках Харькова существенно растет в цене. К примеру, с момента закладывания первого кирпича до ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра в домах эконом-класса выросла в 1,5 раза (до 11, 7 тыс. грн.) а в объектах бизнес и премиум-класса этот показатель оказался еще выше – в 2, 8 раз (до 26,7тыс. грн.).
Риелторы прогнозируют: качественная первичка (от надежных застройщиков, на этапе 70-80%-й готовности) может к осени вырасти в цене на 5-7%. И это при условии, что доллар будет оставаться стабильным и не перешагнет отметки в 26 грн./$. Если же курс вырастет более существенно, это повлечет за собой подорожание стройматериалов, так что застройщикам придется поднимать расценки на 10-15%.
Сомнительные стройки, наоборот, могут подешеветь на 5-10%, так как застройщики попытаются быстро вытянуть с рынка как можно больше денег.
Где у вторички "дно"
Ситуация на рынке вторичного жилья в стране тоже неоднозначна. Ирина Луханина говорит, что покупатели сейчас выбирают максимально новую вторичку.
"Самым большим спросом пользуются квартиры в домах, которым не больше 10-12 лет", — говорит она.
Многие граждане пытаются заполучить так называемую вторичную первичку: квартиры в новостройках сразу после их сдачи в эксплуатацию, но уже от частного собственника.
"Дело в том, что немало хозяев, в свое время вложивших средства в недвижимость, сейчас испытывают финансовые трудности, поэтому выставляют жилье либо по тем же ценам, по которым его продают застройщики, либо даже дешевле. При этом потенциальные покупатели могут заполучить квартиру еще и с минимальной отделкой", — утверждает Луханина.
В качестве примера она приводит объекты в новом ЖК на ул. Завальной, где две секции уже сданы, а третья строится. "Однокомнатные от хозяев продаются по $53 тыс., двухкомнатные — по $85 тыс., трехкомнатные — по $105 тыс. Это практически те же цены, что и в прайсах застройщиков", — отмечает эксперт.
В более старых домах ценовая ситуация еще интереснее. Формально цены привязаны к доллару. Но, по мере роста его курса, жилье только дешевеет. По данным Adress.ua, только в марте медианная стоимость квадратного метра на вторичке просела на 2,5% (до $1199). В итоге, если в прошлом году "единичка" в Киеве стоила $40-48 тыс., то в этом за такие деньги уже можно найти двухкомнатную, а если покупатель не против неходовых районов (Борщаговка, Дарница и пр.), то в трехкомнатную квартиру. А минимальная стоимость однокомнатной упала до $30 тыс.
Но покупателей такой аукцион невиданной щедрости от хозяев жилья не впечатлил. Ведь из-за постоянного обесценивания национальной валюты в гривнах вторичка даже немного подорожала (на 5-10% в 2015г). А так как все цены сейчас автоматически сравниваются с гривневой первичкой, владельцам старого жилья приходится делать еще и индивидуальные скидки.
"Алгоритм следующий: если квартира выставлена по рыночной цене плюс хозяин согласится дополнительно сбросить 10-15%, она продается быстро. Без торга может висеть в базе по полгода, а по завышенным ценам – по году и более", — поясняют в Best&Seller.
По мнению экспертов агентства, если к осени доллар будет оставаться стабильным, цены на вторичке зафиксируются на уровне нынешних, а если вырастет, то в гривнах жилье подорожает на 5-10%, но правило — нет скидок, нет сделки — останется в силе. Поэтому хозяева по-прежнему будут вынуждены сбрасывать до 15% от заявленной стоимости.
В некоторых городах тенденции другие. К примеру, как рассказывает Светлана Якимова, в Харькове с начала этого года торга упал до рекордно низких отметок. Если в январе средний размер "скидки" составлял примерно 1,6 % от суммы сделки, то в феврале этот показатель снизился до 0,7%,
В деньгах это порядка $286 со среднестатистической квартиры. Для сравнения: в феврале пришлого года эта цифра составляла порядка $900. Но суть остается той же — сделать цену более привлекательной для потенциального покупателя. Просто скидки сразу же начали закладывать с цены, к которым ране, наоборот, приклеивали "зазор на уступку, поясняет Якимова.
С ценами поэкспериментируют
Впрочем, Сергей Костецкий уверен, что падать ценам на вторичку уже некуда — они достигли дна и будут оставаться стабильными, по меньшей мере, 1,5-2 года. Более того, некоторые собственники ищут способы продать свою недвижимость подороже.
Для этого они, например, предлагают рассрочки. Первыми кредитовать покупателей начали во Львове. Владельцы дорогих квартир в центре города, не желающие отдавать их за копейки, предпочли подождать с расчетом до года, но получить нужную сумму. Сейчас такие предложения есть также в Киеве и Одессе.
Технология проста: покупатель оплачивает сразу 30-50% от стоимости жилья, на него оформляется право собственности, но на квартиру тут же накладывается арест. Право распоряжения объектом новый собственник получает после полного погашения долга. И так как свободных денег у украинцев все меньше, а о возобновлении банковского кредитования пока говорить не приходится, ссуды от хозяев будут пользоваться все большим спросом, прогнозируют эксперты.
Но в последнее время на рынке появился еще один фактор, которые может заставить хозяев старого жилья эконом-класса умерить аппетиты. Все больше жителей мегаполисов готовы переезжать в пригород, причем, не только ближайший, но и отдаленный.
Ирина Луханина рассказывает, что киевляне сейчас массово ездят на просмотры и готовы приобретать дома в 60-70 км от столицы. "Там реально найти домик до 100 кв. м плюс 6-7 соток земли за $20-23 тыс. Это дешевле чем самая доступная "единичка" в Киеве за $30 тыс., поэтому если у семьи есть хотя бы одна машина, этому варианту отдают предпочтение", — рассказывает эксперт.
Если переселение горожан в пригород приобретет еще большие масштабы, это может способствовать снижению цен на киевскую вторичку и повышение — на дома под Киевом. Ведь вплоть до этого года они только падали в цене, к примеру, только за прошлый год стоимость таких объектов снизилась на 15-17%.
