Мария Романенко
Украинцев, проживающих в многоквартирных домах, вскоре ожидает сюрприз, и не факт, что для всех он окажется приятным. Уже с 1 июля этого года, то есть, немногим более чем через три месяца, схема управление многоэтажками должна кардинально измениться. Это предусмотрено в законе № 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», принятом парламентом летом прошлого года. В нем прописано несколько основных нововведений. Во-первых, традиционные ЖЭК и их сегодняшние методы работы должны кануть в лету. Во-вторых, жильцам придется самим позаботится об обслуживании своих домов, создав ОСМД (объединение совладельцев многоквартиных домов). А тем, кто этого до 1 июля так и не сделает, власти будут иметь право навязать «свою» организацию-подрядчика.
Ну и, пожалуй, самая неприятная новость для тех, кто обзавелся недвижимостью в разваливающихся хрущевках и панельках – их собственностью станут не только давно приватизированные или купленные квартиры, но и все домовое и придомовое имущество – лестничные площадки, чердаки, подвалы и дворы. Следовательно, оплачивать их ремонт украинцы должны будут сами.
Как создать ОСМД с нуля
Вопрос номер один, который предстоит решить жителям многоэтажек: попытаться ли нанести чиновникам «упреждающий удар» или пустить все на самотек. Как говорит координатор жилищно – коммунальных программ гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко, у граждан есть несколько способов взять ситуацию в свои руки. Во-первых, создать ОСМД и управлять домом самостоятельно. Во-вторых, через то же ОСМД найти подрядчика и доверить обслуживание ему.
Формально зарегистрировать сообщество жильцов несложно. Алгоритм следующий: на общем собрании участники принимают соответствующее решение, затем берут в Центре предоставления административных услуг справку о составе совладельцев дома (он может расходится с данными о том, кто реально проживает в квартирах), а если выяснится, что список неполный – дополнительно уточняют его в БТИ, и уже после этого регистрируют объединение. Правда, предварительно нужно прописать устав и выбрать руководство ОСМД. Практически все этапы являются для граждан бесплатными или почти бесплатными, говорит Бойко. «Самые большие затраты – рассылка приглашений жильцам на общее собрание- это должны быть заказные письма с уведомлением о получении», - отмечает эксперт.
~
Управляющий партнер ЮФ Lex Associates Иван Трофименко обращает внимание и на следующие нюансы. Легитимными считаются решения жильцов, принятые ¾ голосов. «При этом голоса считаются согласно квадратным метрам, а не из расчета один собственник – один голос. Поэтому для проведения собрания следует взять извлечение из реестра прав на недвижимое имущество и подсчитать общую площадь квартир и нежилых помещений в доме. Именно от такой общей площади и надо набрать ¾ голосов. Если в доме более 50% квартир принадлежит одному лицу, например, застройщику, то автоматически включается правило – один собственник – один голос. И еще - извлечение лучше брать у нотариуса, а не самостоятельно из реестра», - рассказывает он.
Бойко подсчитала, что в среднем на создание ОСМД «с нуля» понадобится не менее трех месяцев, так что, чтобы успеть к дате Х, стоит заняться этим вопросом уже сейчас.
Издержки самостоятельности
После регистрации сообщество жильцов само сможет решать, как распоряжаться домом – либо обслуживать его собственными силами, распределяя расходы на всех проживающих, либо выбрать стороннего подрядчика и платить за услуги ему. Но, несмотря на такие, казалось бы, «пригласительные» условия, пока украинцы не спешат объединяться в ОСМД. По данным Министерства регионального строительства, их в нашей стране зарегистрировано всего порядка 15 тыс. Госстат дает цифру в 17,5 тыс. При этом насколько все занесенные в реестр сообщества «живые» - неизвестно. Но в любом случае пока их очень мало. Ведь в Украине насчитывается более 100 тыс. многоэтажек. Татьяна Бойко поясняет непопулярность ОСМД несколькими факторами.
Во-первых, далеко не все примеры самоуправления оказались удачными. В прессе то и дело мелькали сообщения о недобросовестных руководителях сообществ, набравших кредитов под залог общественного имущества, что явно не способствует популяризации идеи о кондоминиумах.
Во-вторых, ОСМД не везде любят местные власти, нередко им ставят палки в колеса, к примеру, пытаются лишить статуса неприбыльных организаций и пр. В-третьих, сообществам, которые управляют домом сами, не всегда удается договориться с поставщиками воды, тепла и электричества о выгодных условиях, что чревато для жильцов увеличенными платежками, что, понятное дело, нравится далеко не всем.
Чтобы минимизировать риски, юрист фирмы «Астерс» Виктория Демиденко советует внимательно отнестись к составлению устава ОСМД: детально прописать механизм контроля за деятельностью главы правления, запретить ему брать кредиты без согласия общего собрания совладельцев, уйти от безналичных расчетов, предусмотреть санкции для жильцов дома, которые не платят взносы и т.д. «Конечно, это не устранит все возможные проблемы, с которыми может столкнуться ОСМД, к примеру, с требованием представителей поставщиков электричества, воды и тепла заменить ряд дорогостоящего оборудования, угрожая прекращением обслуживание дома. То же самое может касаться и систем дымоотвода, обслуживания лифтов. Также сообществу жильцов придется оформлять право собственности на придомовой земельный участок и уплачивать земельный налог, который, на данный момент, зачастую не оплачивается. Отдельной проблемой станет сбор средств на капитальный ремонт дома, особенно, учитывая экономическую ситуацию в стране», - говорит Демиденко.
~
Можно переложить эти хлопоты на плечи сторонних управляющих компаний. Но тут опять предстоит решить денежный вопрос. Татьяна Бойко подсчитала, что в отечественных условиях действует следующее правило: чем меньше квартир в доме чем он старее, тем невыгоднее переводить его на самообслуживание. Управляющая компания, работающая сразу с несколькими объектами, сможет минимизировать тарифы. «К примеру, в Польше 5% домов обслуживаются через ОСМД, остальные – через наемные управляющие компании», - говорит Бойко. При этом она предупреждает, что у нас разительной разницы в платежках все равно добиться не удастся. Частных управляющих компаний в Украине пока не так много, чтобы конкуренция заставила их снижать расценки. Кроме того, вход в этот бизнес для потенциальных инвесторов слишком дорогой, так как нет возможности получить дешевые кредиты. Следовательно, они попытаются отбить затраты за счет клиентов.
Ничего не делать - себе дороже
У наших граждан остается еще и третий вариант – ничего не делать. В этом случае управляющую компанию им определят местные власти. С одной стороны, это очень рискованно. «Назначения будут происходить через конкурсы. Как реализуются конкурсные начала в наших муниципалитетах, хорошо известно», - говорит Иван Трофименко. «Учитывая текущий этап развития страны, слишком оптимистично надеяться на то, что назначенная местным советом управляющая компания будет управлять домом лучше или прозрачнее, чем ЖЭК. При этом стоимость ее услуг, скорее всего, будет выше, чем у ЖЭКа», - добавляет Виктория Демиденко.
По словам Татьяны Бойко, не исключено, что новым управляющим окажется хорошо известный вам ЖЭК, ведь ничего не мешает ему выиграть чиновничий конкурс. Но не исключено, что обслуживать ЖЭК будет уже по новым тарифам, используя переформатирование рынка в своих интересах.
С другой стороны, не факт, что конкурсы удастся провести в обозримом будущем. Для этого еще нужно внести изменения в закон о ЖКХ, которые урегулировали бы работу управляющих компаний. И не факт, что это будет сделано до 1 июля.
При этом при прочих равных условиях расценки у ОСМД, как правило, ниже, чем у ЖЭКов. Сейчас в Киеве - примерно на 20%. Ведь сообщество жильцов, в отличие от других подрядчиков, не платит НДС.
Но в реальности разница в тарифах может оказаться еще более существенной.
«На самом деле все зависит от конкретного дома и запросов его жильцов. Если они, скажем, будут собирать деньги в «аварийный фонд» или захотят разбить во дворе ландшафтный парк, то платить будут однозначно дорого. Но если речь идет об обслуживании в штатном режиме, аналогичном тому, которые предоставляют ЖЭКи, то сумма в платежках однозначно будет меньшей. К примеру, у нас дома с ОСББ платят за обслуживание придомовой территории 1,41 грн./кв.м, а «жэковские» - 3,85 грн./кв. м. В итоге за двушку площадью 50 кв. м в первом случае нужно отдать 70,5 грн., а во втором – 192, 5 грн. в месяц», - приводит пример представитель ассоциации ОСМД «Лучане» Юлия Сабатюк.
Дело в том, что, по мнению независимых экспертов, расценки ЖЭКов завышены, как минимум, на треть. В итоговую сумму, которая отражается в платежке, входят нормативные расходы на 17 услуг (начиная стандартной уборкой и заканчивая травлей насекомых), но это не значит, что все они предоставляются жильцам.
В таких условиях действительно может быть ситуация, когда власти будут заинтересованы в навязывании жильцам своих управляющих компаний, которые будут предоставлять услуги жильцам еще дороже, чем ЖЭКи. Так что, чем быстрее жильцы озаботятся созданием собственного ОСББ тем лучше.
Кто заплатит за ремонт
Подвешенным остается и вопрос списания балансового имущества – тех самых чердаков, подъездов и лифтов, ремонт которого может лечь непомерным грузом на кошельки рядовых украинцев. Минрегионстрой представил порядок такого списания еще в начале нынешнего года, но правительство его пока не утвердило. А пока нет понятных правил передачи имущества жильцам, государство, скорее всего, будет вынуждено и дальше заботится о многоэтажках.
~
Учитывая, что в ремонте сейчас нуждается порядка 70% украинских домов, а ремонт среднестатистической хрущевки стоит 5 млн. грн., девятиэтажки – 10 млн. грн., максимально долго тянуть время, возможно, лучший выход для украинцев, проживающих в старых домах. Хотя, как предупреждает Виктория Демиденко, «по законодательству, каждый совладелец имеет обязательства по надлежащему содержанию дома, его реконструкции, текущему и капитальному ремонту, а также несет ответственность за вред, причиненный ненадлежащим выполнением таких обязательств. При этом наличие или отсутствие ОСМД или управляющей компании никак не влияет на указанные обязательства и ответственность совладельцев».
Так что рано или поздно дополнительные затраты, причем немалые, грозят всем украинцам.
