Огороды по миллиону. Как украинцам из-за проблем с оценкой насчитывают огромные налоги на имущество
Мы уже писали о том, как работает новая система оценки имущества от Фонда госимущества - в один день недвижимость и земля украинцев вдруг в разы подорожали. А так как оценка активов имеет непосредственное влияние на налоги, которые нужно платить с купли-продажи, для граждан такие "эксперименты" с оценкой стоят конкретных денег, и немалых.
Но, спустя почти три месяца после запуска оценки по-новому, ситуация еще больше усугубилась.
Особенно большие проблемы по земле - некоторым украинцам налогов на нее насчитывают больше, чем стоит сам участок. А нотариусы массово отказываются заверять земельные сделки. А оценщики предлагают "скрутки" цены за деньги.
Разбирались, что происходит на рынке оценки имущества.
Налогов больше, чем стоит имущество
Среди нотариусов в буквальном смысле зреет бунт. Они массово жалуются, что не могут работать, так как сложно корректно оценить имущество, сделки по которому им приходится заверять. Нотариальная палата Украины направило письмо в Фонд госимущества, в котором заявляет о "недоразумениях" при распоряжении граждан недвижимостью и претензий к нотариусам.
Суть претензий проста - оценочная стоимость недвижимости нередко не отвечает рыночным ценникам. А это делает налоги с таких активов неподъемным для граждан.
"При этом в работе с модулем (оценки - Ред.) есть примеры формирования как завышенной, так и заниженной оценки», - отмечается в письме Нотариальной палаты. Существенное завышения идут по:
- стоимости недвижимости (в частности, жилых домов) в небольших населённых пунктах с низкой привлекательностью для проживания (села и поселки, малые города вдали от областных центров). Оценка нередко завышается на 300-500%. К примеру, стороны договариваются о продаже объекта за 6-8 тысяч долларов, а электронная база оценивает его до 20 тысяч долларов и даже больше
- Стоимость нежилых объектов в селах и за пределами населенных пунктов, к примеру, бывших колхозных построек, не функционирующих магазинов, админзданий.
- Оценка по ним нередко завышается в десятки раз.
Стоимость земельных участков с целевым назначением "для ведения личного сельского хозяйства" (то есть, бесплатные 2 гектара), которые размещены в пределах населенных пунктов. Участки могут оцениваться в рекордные суммы - миллион гривен и больше, что попросту абсурдно. Ведь рыночный ценник такой земли в разы ниже. - Стоимость паев (земли сельхозназначения) также искажается. Оценка участков площадью до гектара может быть выше, чем для больших наделов (по несколько гектар)
паи по 1-2 гектара могут оцениваться в миллион гривен и даже несколько миллионов при том, что их реальная цена - 1-3 тысячи долларов за гектар.
В Нотариальной палате приводят конкретные примеры - как работает система оценки.
"Земельный участок на территории Нетишинской ОТО Хмельницкой области в 1,5 гектара получил оценку в 11 млн гривен при продажной договорной цене 65 тысяч гривен. При этом налог и военный сбор составили 715 тысяч гривен, что нереально оплатить и привело к тому, что собственник не смог распорядиться своим участком", - приводится пример в письме Нотариальной палаты.
Также отмечается, что на территории одного и того же сельского совета 2 гектара пашни оценили в 32 тысячи гривен, а 0,23 гектара пастбищ (которые должны быть самыми дешевыми в оценке) - в 149 тысяч.
Вот еще примеры по оценке земли за пределами населенных пунктов: 5,6 гектар оценили в 57,5 млн (то есть, больше 10 млн за гектар), а аналогичные участок в 4 гектара - всего 54 тысячи гривен.
"Таких случаев искаженной оценки тысячи, учитывая, что в течение года в Украине продается и покупается более 300 тысяч различных объектов недвижимости", - говорит владелец оценочной компании "Дельта -Консалтинг" Роман Рябов.
Крещатик по цене Троещины
Мы уже писали как работает система оценки Фонда госимущества - по-сути, граждане могут заказать бесплатную оценку, введя информацию об объекте. А сама оценка формируется по сложному алгоритму, в котором в том числе, учитывается стоимость похожих объектов в базах.
Но, если человек не согласен с оценкой, он может по -прежнему обратиться к оценщику заплатить деньги и получить его экспертную оценку, - поясняли нам в Фонде госимущества. Также в Фонде отмечали, что чем больше объектов попадает в базу, тем точении становится оценка. То есть, с каждым днем механизм должен был совершенствоваться. Но пока получается наоборот. Более того, нотариусы жалуются, что система не дает им менять оценку, считая это "занижением".
"Оценщик не может зарегистрировать свою оценку в том же модуле если она будет ниже цифры модуля более чем на 25%", - пояснил нам Роман Рябов.
Чтобы выйти на более-менее реальный цифры им приходится идти на разного рода хитрости, скажем, указывать не тот тип имущества или состояние объекта и пр.
Тем временем, уже появились "черные оценщики", которые такой же схеме "скручивают" ценники на недвижимость и землю, что в итоге позволяет гражданам экономить на налогах.
В Нотариальной палате отмечают, что занижать оценку позволяют намеренные ошибки в адресе, типе объекта, зоне населенного пункта - вписываются ошибки, лишние знаки, квартиры называют "помещениями", улицы в центре города становятся «пригородной зоной» и пр. Цель —запутать программное обеспечение. Такие нехитрые манипуляции позволяют занизить оценку на 30-50% от рыночной стоимости. Понятно, что такая услуга стоит денег.
Но, если нотариусы на сделке обнаруживают несоответствие, они попросту отказываются заверять бумаги. Что провоцирует массовые конфликты. По земле многие нотариусы и вовсе отказываются заверять сделки, - отметили во Всеукраинском конгрессе фермеров Львовщины (помимо оценки, нотариусам приходится проверять еще ряд данных, в том числе, количество участков у покупателя, происхождение средств и др.).
