В Киеве активизировался рынок недвижимости. Риелторы отмечают, что есть оживление и по аренде, и по продаже жилья.
Как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, спрос на аренду по сравнению с июнем вырос примерно вдвое. И, если квартира выставляется по адекватной цене, звонки начинают поступать уже через несколько минут после публикации объявления, а в течение нескольких дней объект сдается. Для сравнения: ранее средний срок экспозиции квартиры составлял примерно три недели.
Ценники на аренду пока не растут. Но хозяева уже на низком старте - ждут удобного момента, чтобы повысить ставки.
Количество сделок купли-продажи тоже растет. 90% продаж происходит в эконом-сегменте. Но пошли сделки и по элитке. Везде продажи двигают большие скидки.
"Если стоимость квадратного метра не превышает 3-3,5 тысяч долларов за квадрат, объект уходит за несколько дней. Например, квартиру премиум-класса площадью 100 квадратов, которая до войны стоила 500 тысяч долларов, сейчас можно купить за 350 тысяч", — рассказывает Луханина.
В Киеве и в пригороде сейчас есть, из чего выбирать: на продажу выставлено много элитных квартир и домов, в том числе по ценам в несколько миллионов долларов. Риелторы говорят, впору делать ставки, до какого уровня обрушатся ценники на апартаменты и особняки. Но и на обычные квартиры еще будут скидки.
Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости и чего ждать с ценами.
Гарантии по отоплению и попытки повысить ценник
К осени рынок аренды жилья в столице пришел в движение. Жилье ищут как те, кто жил в столице до войны, затем выехали в другие регионы или за границу, а теперь вернулись, так и переселенцы.
"Стало больше арендаторов из Харькова, Запорожья, Николаева, Одессы. Многие приезжают в Киев большими семьями, с домашними животными, готовы платить за квартиру до 12-20 тысяч. Правда, хозяева не всегда соглашаются сдавать квартиры таким постояльцам. В итоге им приходится даже снижать бюджеты, заселяясь в менее комфортные 3-4-комнатные квартиры в спальных районах, например, на Борщаговке или Троещине", — отмечает Луханина.
В целом, по ее словам, спрос все больше смещается в сегмент съемных квартир среднего класса (до 20 тысяч в месяц), тогда как еще летом арендаторы выбирали жилье до 7-10 тысяч гривен.
Люди хотят заселиться в квартиру с хорошим ремонтом, бытовой техникой. Особое внимание в свете прогнозов о сложном отопительном сезоне к энергоэффективности. Ценятся апартаменты с индивидуальными системами отопления, дополнительным утеплением. Также потенциальные арендаторы интересуются качеством электросетей - выдержат ли те, скажем, массовое включение электрообогревателей.
За 16 тысяч можно снять утепленную квартиру с регулируемым отоплением площадью 90 квадратных метров с хорошим ремонтом на проспекте Академика Палладина. За 20 тысяч выставлена двушка в 65 квадратов в ЖК "Львовский квартал" возле метро "Лукьяновская".
К слову, по мере приближения зимы все больше арендаторов ищут способ переехать в частные дома с автономным отоплением. Желательно наличие печки, камина или твердотопливного котла.
"Разбирают как таунхаусы по 25-30 тысяч гривен в месяц, так и небольшие дома до 1-1,5 тысячи долларов", — говорит Луханина.
Впрочем, такие деньги есть далеко не у всех. Поэтому самые дешевые квартиры по-прежнему на пике популярности. Отметим, что нижняя ценовая планка на съемное жилье в Киеве упала до 4-4,5 тысяч гривен. Например, за 4500 можно снять однушку в 35 квадратов на Троещине, в которой старый, еще советский, ремонт, видавшая виды мебель, а из техники только древний холодильник. За 6400 можно снять уже двушку в 62 квадрата в Деснянском районе, правда, вообще без мебели.
Но это все равно очень дешево. Ценники на аренду в Киеве упали минимум на 40-50%, и сегодня зачастую не только не выше, но и ниже, чем во многих тихих областных центрах. Скажем, похожая двушка в Кропивницком сдается за 8 тысяч гривен.
По словам Луханиной, ценники на съемные квартиры в столице не растут, несмотря на двукратное увеличение спроса на жилье.
"По-прежнему очень много пустующих квартир, жильцы которых уехали в регионы или за границу и пока не вернулись. Поэтому, даже несмотря на рост курса доллара (что всегда являлось своего рода сигналом для хозяев к пересмотру цен, даже зафиксированных в гривне), ставки не растут", - отметила Луханина.
Впрочем, владельцы жилья уже ждут удобного момента, чтобы повысить ценники. И фиксируют сниженные ставки максимум на 3-6 месяцев. Риелторы говорят, что таким удобным моментом для многих может стать приближение зимы. Хозяева, которые сдают квартиры с индивидуальным отоплением, а также таунхаусы и дома в пригороде, уже пытаются увеличить ценник на 10-15%, и некоторым это удается.
"С арендой вот что произошло. В августе многие владельцы мечтали сдать двушку за 5 тысяч. Сейчас дешевые предложения размели, и на рынок вернулись "ждуны" с ценой за такую же двушку в 9 тысяч гривен. Недобросовестные риелторы ходят по владельцам жилья, которые только заселили постояльцев, и предлагают найти новых арендаторов уже на более высокие ценники. То есть идет раскачивание рынка", — отметил специалист по недвижимости Михаил Артюхов.
Впрочем, не факт, что такие эксперименты будут успешными.
В целом, как считают риелторы, квартиры без "бонусов" по теплу дорожать до весны не будут, а некоторые могут даже еще больше подешеветь. Если к началу отопительного сезона хозяевам не удастся найти постояльцев, они могут предложить дополнительные скидки, чтобы не оплачивать платежки со своего кармана, говорят риелторы.
Еще минус 7-8% к цене до конца года
Риелторы фиксируют также оживление рынка купли-продажи жилья. Бумом это назвать, конечно, сложно. Но сделки все же есть.
"Рынок заработал, деньги у людей есть. Раньше боялись покупать из-за войны, сейчас растет число тех, кто настроен оптимистично и готов вкладываться в квадратные метры. Но только при условии больших скидок", — отметила Луханина.
По ее словам, львиная доля сделок - до 90% - сосредоточена в сегменте самого дешевого жилья. Скажем, люди готовы покупать гостинки и смарт-квартиры по 25-27 тысяч. Такие варианты можно найти на окраинах столицы (например, на ДВРЗ), а также в пригороде (много объектов по таким ценам в Ирпене, Гостомеле, Буче).
Как говорит владелец агентства "Дельта консалтинг" Роман Рябов, спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры до 40 тысяч долларов.
"Они уже подешевели на 15% по сравнению с январем 2022 года. И потенциальные покупатели продолжают продавливать продавцов, выбивая дополнительные скидки. Если клиент вытащит пачку денег, собственники готовы идти на очень серьезные уступки. Поэтому снижение цен продолжается. Думаю, до конца года мы увидим еще минус 7-8% от цены, то есть в итоге столичная недвижимость подешевеет до 25%. Многое зависит от того, насколько активно будет расти спрос. В частности, запустит ли государство обещанную ипотеку под 3% с октября этого года и кому в реальности она будет доступна. Если армия покупателей начнет быстро расти, скидки могут уменьшиться", — отметил Рябов.
С первичкой, по словам соучредителя и управляющего партнера компании INSPI Development Владимира Семенца, особого всплеска спроса пока не наблюдается. Продажи замерли на уровне 7-10% от довоенных.
"Инвесторы прекрасно понимают все риски, связанные с вложением средств в строительство", - пояснил он. Но если запустят дешевую ипотеку, спрос может вырасти еще на 2-3%, считает Семенец. Также, по его словам, реально продать первичную недвижимость с дисконтом минимум 15-20%, который реально получить при 100%-й оплате.
Элитная распродажа
Что интересно, пошли продажи также в элитном сегменте.
"Мы в сентябре закрыли две сделки. Одну по квартире на Леси Украинки в 100 квадратов, которую продали по 2070 долларов за квадрат. Вторую - по пятикомнатным апартаментам под 200 квадратов на Олеся Гончара. Она ушла по 1750 долларов за квадрат. Ценники очень приятные и намного ниже, чем до войны. Намечается еще одна сделка - покупатель сейчас выбирает среди многочисленных вариантов", — рассказал Рябов.
Луханина говорит, что на элитное жилье скидки больше, чем на обычное.
"Объекты, которые до войны выставлялись по 5 тысяч за квадрат, сейчас можно относительно быстро продать, если снизить цену до 3-3,5 тысяч. Скажем, квартира, которая стоила 500 тысяч, за 350 тысяч долларов уйдет в течение недели-двух. Покупают как переселенцы, так и инвесторы, рассчитывающие, что после окончания войны ценники снова пойдут вверх и на недвижимости можно будет хорошо заработать", — рассказала нам Луханина.
В Киеве и пригородах сейчас распродают очень много элитного жилья. Некоторые владельцы предлагают просто рекордные скидки. Так, владелец дома в 650 квадратов на берегу озера в одном из коттеджных городков под Киевом, который в начале войны уехал с семьей в Испанию, недавно продал его за 300 тысяч долларов. Хотя, по его словам, обустройство особняка обошлось ему почти втрое дороже.
Но немало и тех, кто выставляет объекты по несколько миллионов долларов.
"Богатые украинцы избавляются от люксовой недвижимости. Самые высокие ценники в Козине - поселке миллионеров под Киевом. Самое дорогое, что мы нашли - 15-комнатная вилла площадью 3500 квадратных метров за 16 млн долларов. Окна особняка с мансардой выходят на Киевское море. Новым хозяевам обещают охраняемую территорию, "ремонт в дворцовом стиле" и соседей с фамильными имениями", — пишет на своей странице в Фейсбуке известный блогер Евгений Хурсин.
Он также приводит в пример особняк за 14,5 млн долларов на 3200 квадратов и 20 комнат с сосновом бору в Козине и элитный дом за 12,5 млн долларов площадью 1200 квадратов на 10 комнат в Конча-Заспе с домашним кинотеатром, собственным косметологическим кабинетом и хранилищем для шуб.
На специализированной площадке 100 realty в базе выставленных на продажу в Козине домов числится 120 объектов. Ценники стартуют с 10 млн гривен - за такие деньги здесь можно купить небольшой дом на 130 квадратов и участком 6,5 соток.
Двухэтажный дом на 400 квадратов и 35 соток земли обойдутся уже около 38 млн гривен, что по нынешнему курсу составляет миллион долларов. В качестве бонуса обещают собственный причал, каминный зал, кинотеатр, бассейн с подогревом и т.д.
Есть также особняк за 79 млн гривен площадью около тысячи квадратов и дом в некогда очень престижном коттеджном городке "Золотые ворота" почти за 83 млн гривен (820 квадратов плюс участок 40 соток, есть бассейн, бильярд, сауна и прочие атрибуты богатой жизни).
В Конча-Заспе продается дом за 237 млн гривен на 1100 квадратов плюс участок 30 соток. В доме имеются SPA-зона, котельная, двор с ландшафтным дизайном, эллинг для катера и пр.
По-прежнему висит в продаже дом в Конча-Заспе на три этажа и на 10 комнат за более чем полмиллиарда гривен (533, 25 млн) площадью 3500 квадратов, с участком 100 соток. Дом совсем новый - в нем только сделали ремонт (мрамор, итальянская дубовая доска, элитные отделочные материалы) и еще даже нет мебели.
Впрочем, как говорит Артюхов, пока ситуация с продажей киевской недвижимости не совсем понятна.
"Многие агентства заявляют об увеличении числа сделок. Но недавно мой знакомый инвестор зашел в одно из таких "успешных" агентств и пообещал в подарок iPhone, если ему просто покажут договор купли-продажи на синей бумаге (уже от нотариуса - Ред.), без реквизитов и деталей - просто чтобы подтвердить факт. Так вот, смартфон все еще при нем, никаких реальных подтверждений сделок ему так и не продемонстрировали. Так что во многом разговоры об оживлении — это банальная попытка раскачать рынок, завлечь на него инвесторов с деньгами", — рассказал Артюхов.
