На пороге эпидемии коронавируса, девальвации и экономического кризиса украинцы кинулись скупать и снимать жилье.
"На рынке сейчас — настоящий ажиотаж. Люди массово звонят, причем, интересуются даже теми объектами, которые еще недавно считались неликвидными — по завышенным ценам, в отдалении от Киева. Многие не хотят сидеть на карантине в тесных киевских квартирах, и стараются выехать за город. Поэтому ищут дома под аренду. Другие задумались о новоселье и присматривают новые квартиры и особняки. Мы недавно оформляли квартиру в новостройке. В отделе продаж сидело человек пятнадцать с мешками денег, спешили заключить договор. Давно такого не видела. Интересно, что по этому же ЖК еще летом мы продавали квартиры по переуступке прав, то есть, от них избавлялись те, кто вложил деньги ранее", — рассказала "Стране" руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
Стоит отметить, что новостройки, из которых покупатели массово сбегали в прошлом году. сейчас вновь становятся привлекательными. Ведь цены там выставлялись в национальной валюте по курсу 27-28 гривен, поэтому в долларах квартиры в прошлом году автоматически подорожали. А с девальвацией гривны начался обратный процесс.
Впрочем, этот ажиотажный спрос может продлиться недолго и смениться остановкой многих строек и увеличение количества проблемных объектов.
На вторичке пока просмотры тоже идут.
"Никто не боится коронавируса, снабжают маклера маской и бахилами и требуют просмотров", — говорит Луханина. В ближайшее время риэлторы ожидают еще большего ажиотажа. Ведь многие украинцы кинулись забирать из банков депозиты, а вложить деньги, кроме как в недвижимость, сейчас по-сути, некуда.
При этом люди ожидают снижения цен в долларах на жилье на вторичном рынке, которые за последний год подскочили на 25%. По этой причине те, кто уже успел дать задаток, приостанавливают сделки. "20% клиентов расторгают сделку, ждут, что цены упадут", — говорит Луханина.
"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке недвижимости, и что будет с ценами на квартиры.
Возвращаются в новостройки
Рынок нового жилья в прошлом году оказались на пороге кризиса.
Во-первых, укрепление гривны резко снизило привлекательность новостроек. Застройщики рассчитывали цены по курсу 27-28 гривен за доллар, а когда национальная валюта укрепилась до 25 и больше, прайсы никто пересматривать не стал. Более того, ссылаясь на удорожание стройматериалов и рост зарплат, многие компании даже повысили цены в гривнях на 3-7%. То есть, в долларах (а большинство украинцев хранит сбережения в валюте) квартиры в новых домах заметно подорожали. Так, двушка за 1,4 млн, которая стоила 50 тысяч долларов по курсу 28, после снижения курса до 25 выросла в цене на 6 тысяч долларов.
Поэтому многие покупатели взяли паузу и решили подождать, пока курс обратно не просядет. А те, кто уже вложился в новостройки, начали от них избавляться. По словам Луханиной, люди пытались продать квартиры в недостроенных домах по переуступке прав даже с дисконтом.
Во-вторых, по рынку нового жилья сильно ударил скандал с "Укрбудом". Напомним: стройки компании экс-нардепа Максима Микитася оказались замороженными, а деньги из компании вывели. Зависло 25 объектов, а тысячи граждан рисковали остаться и без денег, и без жилья.
Это подкосило весь рынок — люди стали попросту бояться новостроек. Продажи у многих застройщиков упали, а по новым объектам, особенно на этапе фундамента, сошли на нет.
Параллельно покупатели начали перемещаться на вторичку. В итоге цены на нее за последний год, по словам Луханиной, выросли на 20-25%.
Но сейчас ситуация меняется. Коммерческий директор Svitlo Park Александр Панфилов говорит, что никакого снижения спроса, которым пугали рынок аналитики, ссылаясь на карантин и стремительно приближающийся экономический кризис, нет.
"Количество сделок остается стабильным. Мы ожидаем, что в ближайшие несколько дней число покупателей, готовых приобрести недвижимость с инвестиционной целью может увеличиться на 5-7%. Все понимают, что из-за обвала гривны цены на первичном рынке будут пересмотрены. И люди попытаются воспользоваться моментом, чтобы, как минимум, сохранить свои средства", — говорит он.
Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя ожидает, что, если ничего не поменяется, в ближайшее время спрос вырастет на 3-5%, а до мая — еще на 5%.
Застройщики ждут в том числе украинцев, которые сейчас забирают свои депозиты в банках. Ведь, по-сути, вариантов для инвестиций, кроме жилья и земельных участков, у них не так много.
По словам коммерческого директора CBS Holding Ярославы Чапко, на жилье в новостройках могут обратить внимание также инвесторы, ранее вкладывавшие средства в другие инструменты.
"Если в прошлом году инвестиционные спекулянты работали в сегменте ОВГЗ, то в этом ринутся на рынок жилья. Ведь ценовые колебания позволяют работать от 20-30% годовых", — говорит она.
Заморозят стройки и перепишут цены?
При этом, по словам Ирины Луханиной, покупатели осторожны как никогда, и не спешат вкладываться в недострои. Рассматривают преимущественно варианты в уже сданных домах или на последнем этапе строительства, так как опасаются, что многие объекты заморозят.
На пороге нового экономического кризиса такая угроза действительно есть.
Хотя сами застройщики уверяют, что пока никаких проблем, в том числе, приостановки строек на время карантина, нет.
"Практически на всех объектах работы продолжаются. У всех есть задекларированные сроки сдачи жилья, и отказ от них, естественно, добавит нервозности покупателям, и может негативно сказаться на количестве будущих сделок. Наоборот: в тех объектах, строительство которых находится на завершающем этапе, работы идут полным ходом", — говорит Панфилов.
Но непонятно, что будет, если отдельные вспышки коронавируса перерастут в эпидемию. Не исключено, что тогда стройки все же придется остановить и как и когда их будут затем закупать — вопрос. Также стройки могут остановиться если страна погрузится в глубокий экономический кризис и резко упадет спрос на жилье.
Еще один нюанс — цены. С одной стороны, нынешние цены и так посчитаны по достаточно высокому курсу в 27-28 гривен. То есть, как раз сейчас ценник становится реальным. С другой — застройщики уже дано жалуются, что едва сводят концы с концами из-за повышения стоимости стройматериалов и работ. Поэтому, якобы, уже есть необходимость повышать цены.
Пока застройщики не пересматривают прайсы. Но, как считает аналитик объединения девелоперов RED Community Татьяна Шульга-Забельская, после начавшегося обвала гривны рынок может продержаться на нынешних ценниках от 2-3 недель до трех месяцев. Многие компании работают что называется "с колес", у них нет ни оборотных средств, ни возможности взять кредит. То есть, стройки финансируются с продаж квартир — классическая схема пирамиды. Но, если гривна будет быстро обесцениваться, полученные деньги уже не позволят закупать стройматериалы, привязанные к доллару. Нужно будет или повышать цены на жилье, или сворачивать стройки.
Хотя, скорее всего, аппетиты застройщиков будут зависеть в первую очередь, от спроса. Если покупатели еще больше активизируются, то жилье может подорожать в пределах 10%. Прежде всего, вырастут цены на квартиры в уже достроенных домах и на последней стадии строительства.
Ждут обвала цен на вторичке
На вторичке, которая в прошлом году перехватила клиентов у застройщиков, сейчас неоднозначные тенденции. С одной стороны, по словам Ирины Луханиной, интерес к квартирам в старых домах по-прежнему высок.
"Звонков стало даже больше. Люди засели на карантин и начали активно мониторить рынок", — говорит она. Также идет просмотры. Карантин и угроза подхватить коронавирус не пугают ни потенциальных покупателей, ни собственников жилья, — утверждает Луханина.
Впрочем, специалист по недвижимости сети RE/MAX Михаил Артюхов рассказал, что некоторые владельцы квартир пока взяли паузу. "Не хотят просмотров в период карантина и не спешат продавать, так как не знают, что потом делать с полученными деньгами и куда их пристроить", — говорит он.
Активизация спроса отмечается практически во всех сегментах — ищут как квартиры эконом-класса, так и более дорогое жилье (от 100 тысяч долларов и выше). По-прежнему много желающих переселиться в так называемые «старые новые дома», те, что были сданы в эксплуатацию до 10 лет назад.
С другой стороны, те, кто уже дал задаток и готовился оформить сделку, неожиданно взяли паузу.
"От сделок отказывается до 20% потенциальных покупателей. Это очень много. Люди готовы потерять 1-3 тысячи долларов и даже больше. Рассчитывают, что в ближайшее время вторична подешевеет и они смогут купить жилье более выгодно", — пояснила риэлтор.
Обвала цен на вторичке ждут не просто так. В прошлом году, после того, как покупатели начали уходить с первички на вторичку, жилье в страх домах стало дорожать. За год цены выросли на 20-25%, причем, многие объекты оказались уже явно переоцененными. Но на фоне возникшего дефицита хороших предложений их все равно брали.
Теперь, когда покупатели начнут снова возвращаться на первичку, спрос на старые дома пойдет вниз.
Кроме того, на волне нового кризиса у людей банально станет меньше денег. "На вторичке всегда работает правило: доллар дешевеет, цены повышаются, доллар дорожает, цены падают", — отмечает Луханина.
При этом, по ее словам, мгновенного обвала на вторичке не будет. Пока на рынке еще хватает покупателей с деньгами, плюс добавятся новые, которые заберут банковские депозиты и захотят вложить их в недвижимость.
"Цены будут падать, но плавно. Они повышались в течение года, а теперь точно так же будут откатывать до прежних отметок", — считает Ирина Луханина.
Впрочем, все зависит от размаха кризиса. Если рецензия накроет мир по худшему сценарию, даже в развитых странах будет рекордный обвал экономики, скажем, в Германии ожидается минус 6%, а в США — до минус 12%. Отечественная экономика в такой ситуации и вовсе обвалится.
Поэтому не исключено повторение ситуации прошлых кризисов, когда рынок завалят предложением и будут гоняться за покупателями, а цены на квартиры в Киеве обвалятся до 10-15 тысяч долларов.
Бегут за город и просчитывают аренду
Пока неясно, что будет с рынком аренды. По словам Ирины Луханиной, сейчас активизировался спрос на аренду загородной недвижимости. Люди не хотят сидеть на карантине в городских квартирах и ищут возможность переселиться "на природу".
Риэлторы констатируют повышение спроса практически во всех сегментах загородного жилья, начиная от старых домов в радиусе 50 и даже 100 километров от Киева, и заканчивая элитными особняками.
"Спрос настолько большой, что уже превышает предложение", — говорит Луханина.
Большинство киевлян ищут дома в ближайшем пригороде по цене в 300-500 долларов в месяц. Но те, кто не тянет таких ценников, готовы переселяться, или по крайней мере перевозить семьи с детьми, и в более отдаленные населенные пункты.
Срок аренды — от месяца-двух, то есть, на время карантина с небольшим запасом, до 5-6 месяцев (сентября- октября). То есть, фактически уже стартовал и дачный сезон.
А вот аренда квартир — в подвешенном состоянии. Многие арендаторы уезжают на время карантина из Киева, и некоторые при этом отказываются от съемного жилья. Это касается, в частности, студентов и заробитчан. Найти новых постояльцев непросто.
Но риэлторы не исключают, что уже через пару недель в Киеве начнется "большое переселение". Если карантин продлят, а многие арендаторы сидят на нем за свой счет (например, работники сферы услуг), людям попросту не из чего будет платить за аренду. И они будут съезжать в более дешевые квартиры. Либо вообще уезжать из Киева в свои родные города, чтоб там пересидеть тяжелое время.
